(一)物業(ye) 管理服務的公共性和綜合性
物業(ye) 管理企業(ye) 與(yu) 業(ye) 主之間基於(yu) 物業(ye) 服務合同形成交易關(guan) 係，雙方交易的標的物是物業(ye) 管理服務。與(yu) 一對一的交易關(guan) 係不同的是，由於(yu) 物業(ye) 管理主要指向房屋及配套的設施設備和相關(guan) 場地的維修、養(yang) 護、管理，維護相關(guan) 區域內(nei) 的環境衛生和公共秩序，重點是物業(ye) 的共用部位和共用設施設備。而物業(ye) 的共用部位和共用設施設備不為(wei) 單一的業(ye) 主所擁有，而是由物業(ye) 管理區域內(nei) 的全體(ti) 業(ye) 主或部分業(ye) 主共同所有，這就使得物業(ye) 管理服務有別於(yu) 為(wei) 單一客戶提供的特約服務，而具有為(wei) 某一特定社會(hui) 群體(ti) 提供服務產(chan) 品的公共性。
從(cong) 物業(ye) 服務合同的內(nei) 容來看，物業(ye) 管理企業(ye) 與(yu) 業(ye) 主約定的物業(ye) 管理事項具有綜合性，不僅(jin) 包括對物業(ye) 共用部位和共用設施設備進行維修、養(yang) 護，而且包括對物業(ye) 管理區域內(nei) 綠化、清潔、交通、車輛等秩序的維護，這就使得物業(ye) 管理服務有別於(yu) 業(ye) 主與(yu) 專(zhuan) 業(ye) 公司之間的專(zhuan) 項服務業(ye) 務委托。
(二)物業(ye) 管理服務受益主體(ti) 的廣泛性和差異性
物業(ye) 管理服務的公共性決(jue) 定了其受益主體(ti) 的廣泛性和差異性，這是物業(ye) 服務合同區別一般委托合同的一個(ge) 顯著特點。首先，物業(ye) 服務合同中服務內(nei) 容、服務標準、服務期限，雙方當事人的權利和義(yi) 務、違約責任等約定，必須是全體(ti) 業(ye) 主的合意。但對於(yu) 業(ye) 主群體(ti) 來講，很難實現所有業(ye) 主認識完全一致，總會(hui) 有部分業(ye) 主或個(ge) 別業(ye) 主持有異議。因此，必須從(cong) 業(ye) 主整體(ti) 利益出發，按照少數服從(cong) 多數的原則決(jue) 定物業(ye) 管理服務事項，然後再以全體(ti) 業(ye) 主的名義(yi) ，與(yu) 物業(ye) 管理企業(ye) 簽訂物業(ye) 服務合同。其次，各個(ge) 業(ye) 主對物業(ye) 管理企業(ye) 履行物業(ye) 服務合同的認識也是不一致的，有的業(ye) 主對服務表示滿意，有的業(ye) 主則不滿意，這就給客觀評價(jia) 物業(ye) 服務質量帶來一定困難。
在此情況下，物業(ye) 服務合同成為(wei) 衡量物業(ye) 管理企業(ye) 是否正確履行義(yi) 務的檢驗標準，這就要求物業(ye) 管理企業(ye) 細化物業(ye) 服務合同，對服務項目，服務標準，各項服務的違約責任等方麵的約定盡可能具體(ti) 、明確、完備。同時，物業(ye) 管理企業(ye) 還應當經常進行客戶調查，跟蹤掌握大多數業(ye) 主的普遍需求和服務評價(jia) ，以保證受益群體(ti) 的最大化。
(三)物業(ye) 管理服務的即時性和無形性
一般有形商品的生產(chan) 、流通和消費環節彼此獨立且較為(wei) 清晰，而物業(ye) 管理服務並不存在流通環節，且生產(chan) 和消費處於(yu) 同一過程之中，這就使得物業(ye) 管理企業(ye) 必須隨時滿足業(ye) 主客觀上存在的物業(ye) 服務需求。物業(ye) 管理服務的即時性對物業(ye) 管理企業(ye) 的服務質量控製能力提出了很高的要求，一旦相關(guan) 服務滿足不了業(ye) 主的消費需求，就很難有效地予以糾正和彌補。
物業(ye) 管理服務的無形性源於(yu) 其服務產(chan) 品的特征，由於(yu) 服務的無形性，使得作為(wei) 物業(ye) 服務消費者的業(ye) 主，難以象有形產(chan) 品的消費者那樣感到物業(ye) 服務的真實存在，對於(yu) 服務消費意識較薄弱的部分業(ye) 主，難以產(chan) 生物有所值的感覺。物業(ye) 服務的無形性還使物業(ye) 服務的質量評價(jia) 變得困難和複雜，因為(wei) 物業(ye) 管理企業(ye) 的服務品質難以用精確標準去衡量，更多依賴於(yu) 業(ye) 主的主觀評判。
(四)物業(ye) 管理服務的持續性和長期性
與(yu) 一般合同標的不同，物業(ye) 管理服務提供的是一個(ge) 持續的不間斷的過程。物業(ye) 管理企業(ye) 必須保證物業(ye) 共用部位的長時間完好和共用設施設備的全天候運行，在物業(ye) 服務合同有效期內(nei) 的任何服務中斷，都有可能導致業(ye) 主的投訴和違約的追究。
物業(ye) 管理服務的持續性和更換物業(ye) 管理企業(ye) 的巨大成本，使得物業(ye) 服務合同的期限一般較長，這對保持物業(ye) 服務質量的穩定和改善客戶關(guan) 係較有利，同時也要求物業(ye) 管理企業(ye) 必須長時間接受客戶的監管和考驗。
