近年來，法院受理的物業(ye) 服務合同糾紛案件數量較多，隨著公民法律意識和證據意識的增強，在是否繳納物業(ye) 費及如何繳納物業(ye) 費的問題上，業(ye) 主行使抗辯權的事由愈加繁多。但是看似都是依據物業(ye) 服務合同提出的抗辯意見，有的業(ye) 主最後得到了法院的支持，有的案件卻以業(ye) 主敗訴收尾。那麽(me) 在物業(ye) 服務合同糾紛案件中，業(ye) 主如何正當提出自己的抗辯意見呢？本文針對業(ye) 主在物業(ye) 服務合同中的主要抗辯意見分析如下：
1、業(ye) 主以非前期物業(ye) 服務合同當事人為(wei) 由抗辯
前期物業(ye) 服務合同是在業(ye) 主大會(hui) 還未成立時，由建設單位和物業(ye) 服務企業(ye) 就物業(ye) 的有關(guan) 事項所達成的協議。合同的簽訂主體(ti) 並非業(ye) 主主要是因為(wei) 小區在建設之初，麵臨(lin) 著入住率低等現實情況，無法成立業(ye) 主大會(hui) ，不能行使選聘、管理等權利，所以由建設單位代為(wei) 行使。
雖然業(ye) 主並未加入前期物業(ye) 服務合同的訂立過程，非合同的簽訂主體(ti) ，但是該合同的內(nei) 容卻是與(yu) 業(ye) 主的利益息息相關(guan) 的，業(ye) 主仍受合同效力的約束。這主要是由於(yu) 在商品房買(mai) 賣合同簽訂後，前期物業(ye) 服務合同的規定已經包含於(yu) 商品房買(mai) 賣協議之中，建設單位所享有的物業(ye) 服務之債(zhai) 權發生轉移，業(ye) 主取得了這一債(zhai) 權，因而享有前期物業(ye) 合同中的權利、同時也要履行合同中的義(yi) 務，所以可以說前期物業(ye) 服務合同具有涉他性的特點。故非業(ye) 主本人簽訂的前期物業(ye) 服務合同的效力可以追及業(ye) 主，所以業(ye) 主的“並非合同當事人”不能成為(wei) 抗辯理由。
2、業(ye) 主以未享受或者無需接受相關(guan) 物業(ye) 服務為(wei) 由抗辯
根據《最高人民法院關(guan) 於(yu) 審理物業(ye) 服務糾紛案件具體(ti) 應用法律若幹問題的解釋》(以下簡稱物業(ye) 服務糾紛司法解釋)第6條規定：物業(ye) 服務企業(ye) 已經按照合同約定以及相關(guan) 規定提供服務，業(ye) 主僅(jin) 以未享受或者無需接受相關(guan) 物業(ye) 服務為(wei) 抗辯理由的，人民法院不予支持。業(ye) 主提出物業(ye) 服務提供方單方麵強行中止服務，需向法院提交相應的證據加以證明。若無證據證明，僅(jin) 以未享受服務進行抗辯，則無法得到法院的支持。
3、業(ye) 主以物業(ye) 服務企業(ye) 未盡到安全保障義(yi) 務造成業(ye) 主財產(chan) 損失為(wei) 由抗辯
業(ye) 主需證明物業(ye) 服務企業(ye) 存在違反合同約定或者法律規定的安保義(yi) 務的行為(wei) 、這一行為(wei) 給業(ye) 主造成了財產(chan) 損失、違約行為(wei) 與(yu) 財產(chan) 損失之間存在因果關(guan) 係。
物業(ye) 服務企業(ye) 的安保義(yi) 務源於(yu) 法律相關(guan) 規定和合同約定。法定的安保義(yi) 務主要是在各地的物業(ye) 管理條例中規定的物業(ye) 服務企業(ye) 對違反小區安全管理行為(wei) 的製止義(yi) 務以及防止小區內(nei) 出現安全問題的協助義(yi) 務。業(ye) 主可以依據物業(ye) 服務合同的約定提起違約之訴，也可以依據法律的相關(guan) 規定提起侵權之訴。
當物業(ye) 服務企業(ye) 未盡到安保義(yi) 務時，其向業(ye) 主行使物業(ye) 費請求權，業(ye) 主可以以未盡到安保義(yi) 務為(wei) 由抗辯。理由主要為(wei) ：“未盡到安保義(yi) 務”是對合同義(yi) 務的不完全履行，屬於(yu) 違約行為(wei) ；但是這一行為(wei) 並非根本性違約，所以法院在最後的認定中會(hui) 根據安保責任範圍以及業(ye) 主的具體(ti) 損失來酌情減免物業(ye) 費。
4、業(ye) 主以建設單位未交付房屋為(wei) 理由進行抗辯
《最高人民法院關(guan) 於(yu) 審理建築物區分所有權糾紛案件具體(ti) 應用法律若幹問題的解釋》(以下簡稱《建築物區分所有權解釋》)第1條規定：取得建築物專(zhuan) 有部分所有權或基於(yu) 與(yu) 建設單位之間的商品房買(mai) 賣合同，已經合法占有建築物專(zhuan) 有部分，但尚未依法辦理所有權登記人，可以認定為(wei) 物權法第六章所稱的業(ye) 主。故業(ye) 主資格認定有兩(liang) 種：
一、業(ye) 主基於(yu) 商品房買(mai) 賣合同，對專(zhuan) 有部分進行事實上的支配和控製，即是對該部分的合法占有。在無特別約定時，買(mai) 受人對於(yu) 專(zhuan) 有部分的占有通過建設單位的交付行為(wei) 得以實現。遵照我國司法實踐中的交易習(xi) 慣，開發商交付房屋鑰匙或者買(mai) 受人在交房通知書(shu) 上簽字確認後才完成交付行為(wei) ，此時無論是否辦理房屋產(chan) 權登記，均視為(wei) 小區業(ye) 主；
二、如果已經辦理了房屋產(chan) 權登記手續，即已經獲得該房屋的所有權，無論是否收到房屋鑰匙，均具有業(ye) 主資格。
5、業(ye) 主以物業(ye) 服務企業(ye) 違反維修義(yi) 務為(wei) 由抗辯
維修義(yi) 務主要來源於(yu) 合同約定，一般約定的維修範圍包括房屋本體(ti) 公用設施，不包括室內(nei) 部分的維修；在維修範圍約定不明情況下，依據《建築物區分所有權解釋》第2、3條對建築物的共有部分和專(zhuan) 有部分的劃分，建築物共有部分的維修責任由物業(ye) 服務企業(ye) 承擔，業(ye) 主承擔專(zhuan) 有部分的維修責任。
《物業(ye) 服務糾紛司法解釋》第3條規定物業(ye) 服務企業(ye) 違反維修、養(yang) 護義(yi) 務時應負相應的違約責任。若業(ye) 主可以提供證據證明物業(ye) 服務方的行為(wei) 違反物業(ye) 管理公約中的維修和養(yang) 護義(yi) 務，業(ye) 主依據合同的約定行使抗辯權是可以得到支持的。但是業(ye) 主需要避免“隻要小區物業(ye) 出現問題就找物業(ye) 服務企業(ye) ”的思維。
對於(yu) 維護義(yi) 務的承擔主體(ti) ，應具體(ti) 情況具體(ti) 分析：如果小區物業(ye) 在國家規定的保修期和保修範圍內(nei) ，由建設單位負物業(ye) 的保修義(yi) 務；在保修期限屆滿後，專(zhuan) 有部分由專(zhuan) 有部分所有人承擔維修和養(yang) 護義(yi) 務，物業(ye) 服務企業(ye) 也可以對業(ye) 主提供有償(chang) 的維修服務；小區共有部分、公共設施設備，由物業(ye) 服務企業(ye) 承擔維修和養(yang) 護義(yi) 務，物業(ye) 服務企業(ye) 履行義(yi) 務時，可使用小區的住宅專(zhuan) 項維修基金。
6、業(ye) 主以物業(ye) 服務企業(ye) 提供的物業(ye) 服務存在瑕疵為(wei) 由抗辯
物業(ye) 服務具有時間持續性及無法計量性，物業(ye) 服務的內(nei) 容、質量難以明確，一般還是以合同約定的標準衡量。對於(yu) 合同約定較為(wei) 概括，則可以參考我國相關(guan) 法律、法規、政策性文件作出的相關(guan) 補充性的一般標準。
對於(yu) 我國相關(guan) 法律、法規和政策性文件也沒有補充性規定時，應該以物業(ye) 服務行業(ye) 的行業(ye) 標準或者是小區內(nei) 大多數業(ye) 主認同的標準為(wei) 依據衡量。同時依據“誰主張誰舉(ju) 證”的原則，舉(ju) 證證明物業(ye) 服務存在瑕疵的責任一般由業(ye) 主承擔。
業(ye) 主證明物業(ye) 服務存在瑕疵的證據主要有：
一是直接證明物業(ye) 服務瑕疵的證據，包括照片、視頻、錄音等；
二是間接證據，包括小區其他居民的證言、新聞媒體(ti) 的相關(guan) 報道、居委會(hui) 出具的相關(guan) 證明等，但間接證據的證據效力略低，若僅(jin) 存在間接證據，即無法提供完整的證據鏈以證實物業(ye) 服務存在瑕疵的情況下，業(ye) 主也很可能敗訴。
注：以上內(nei) 容僅(jin) 供參考
