一、物業(ye) 服務費的測算編製應考慮的因素
(1)物業(ye) 服務費測算編製應當區分不同物業(ye) 的性質和特點，並考慮其實行的是政府指導價(jia) 還是市場調節價(jia) 。
(2)物業(ye) 服務費的測算編製應根據物業(ye) 服務的項目、內(nei) 容和要求，科學測算確定物業(ye) 服務成本。
(3)物業(ye) 管理企業(ye) 為(wei) 該項目管理投入的固定資產(chan) 折舊和物業(ye) 管理項目機構用物業(ye) 服務費購置的固定資產(chan) 折舊，這兩(liang) 部分折舊均應納入到物業(ye) 服務費的測算中。
(4)物業(ye) 管理屬微利性服務行業(ye) ，物業(ye) 服務費的測算和物業(ye) 管理的運作應收支平衡、略有結餘(yu) ，在確保物業(ye) 正常運行維護和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業(ye) 管理企業(ye) 得以可持續發展。
二、物業(ye) 服務費成本(支出)構成
(1).管理服務人員的工資、社會(hui) 保險和按規定提取的福利費等
(2).物業(ye) 共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用
(3).物業(ye) 管理區域清潔衛生費用
(4).物業(ye) 管理區域綠化養(yang) 護費用
(5).物業(ye) 管理區域秩序維護費用
(6).辦公費用
(7).物業(ye) 管理企業(ye) 固定資產(chan) 折舊
(8).物業(ye) 共用部位、共用設施設備及公眾(zhong) 責任保險費用
(9).經業(ye) 主同意的其他費用
三、物業(ye) 服務費編製的依據
(1)收入的編製方式通常是根據收費標準(單位時間費率形式)和可收費的管理麵積。
(2)支出的編製依據包括：
1)管理計劃及實施計劃所需物業(ye) 服務成本。管理計劃主要是指常規物業(ye) 管理服務中的人員計劃、物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護保養(yang) 計劃、清潔保潔與(yu) 綠化保養(yang) 計劃等。在編製測算時，應根據實施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費用等進行測算。
2)物業(ye) 正常維修和養(yang) 護計劃。可比照以往每年實際發生的或參考其他同類物業(ye) 的物業(ye) 服務成本。
四、物業(ye) 服務費核算要點及方法
(一)確定服務費成本構成的注意事項
一是要求詳細，把具體(ti) 消耗或支出費用分解得越具體(ti) ，才越真實;二是全麵，不要漏項;三是測算依據準確，不用或少用估值。
(二)收集原始數據
服務費的核算要做到合理、準確，對原始數據和資料的收集就至關(guan) 重要。如在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數量和對市場價(jia) 格進行詳細調查，其他關(guan) 於(yu) 工資水平、社會(hui) 保險、專(zhuan) 業(ye) 公司單項承包、一般設備固定資產(chan) 折舊率、折舊時間等，均應嚴(yan) 格按政府和有關(guan) 部門的規定和實際支出標準等有效依據作為(wei) 測算基礎。
(三)物業(ye) 服務費的測算
物業(ye) 服務費測算，首先應根據物業(ye) 服務費支出(成本)項目和內(nei) 容進行分解，然後由各部門或相關(guan) 人員分別測算各單項費用。如在測算共用部位、共用設施設備運行維護費項目時，應分別測算其子項目，如公共建築及道路土建零修費、給排水設備日常運行維護費用、電氣係統設備維護保養(yang) 費等的費用，在完成各子項目測算的基礎上，將子項目費用求和後即為(wei) 所需“共用部位、共用設施設備運行維護費”。
